已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地 。 项目整体开发时 ， 拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时 ， 将分期开发用地部分转入在建开发产品 ， 后期未开发土地仍保留在拟开发产品 。 存货按成本进行初始计量 。
另外需要说明的是 ， 根据会计准则变更 ：
地产销售合同中收取的预收房款（含税）在 2017 年 12 月 31 日计入预收款项 ， 2018 年 1 月 1 日起不含税预收房款计入合同负债 ， 税款计入其他流动负债 。
所以18年之后预收的房款要去资产负债表里面的合同负债科目查找了 。

房地产行业基本都是高杠杆企业 ， 总资产的大部分都由负债组成 ， 从09年到2018年 ， 万科负债保持了34.1%的复合增长率 ， 归属于母公司的权益的复合增长率为17.2% ， 少数股东权益增速为27.1% 。 当前少数股东权益占比已经达到了母公司权益的50% ， 所以万科每年的净利润也会被少数股东分走很大比例 。 当然也有好的一面 ， 借助合营企业少数股东的资金力量 ， 降低投入风险 。 另外我们也应该看到 ， 万科归母权益增速十分稳定 ， 而少数股东权益增速接近历史高点 ， 预计在明后年就该掉头向下了 。



存货是房地产企业的生命线
从09年到18年 ， 万科的存货复合增长率为26.5% 。 只在13年到14年有过降低 ， 其他时间均保持稳定增长 。 单看拟开发产品 ， 其实也就是土地储备 ， 有过两次降低 ， 一次就是13-14年 ， 另外一次就是17-18年 。 当然我们不能断定是因为对未来房地产持谨慎看法 ， 还是因为17年拿地过多 ， 如果两年一起看 ， 其实拿地数据就比较平滑了 。 而18年增速明显提升的在建开发产品 ， 我们认为可能是加快推盘卖房节奏和交房 ， 加速回款 。



预收款项 ， 是地产商现金流的保证
万科的预收账款从09年到18年保持了37.8%的复合增长率 ， 16年开始 ， 还呈现了加速增长的趋势 ， 只是当前增速又出现了向下拐的趋势 ， 算是一个不太好的迹象 。



过去十年的业绩 ， 没有负增长
万科的营收复合增长率为17.8% ， 利润复合增长率为18.3%,两者相近 ， 但是每年的营收和利润并没有很相关的趋势变化 ， 利润增速的低点出现在2014年 ， 而营收增速的低点出现在2017年 ， 而去年 ， 营收加速增长 ， 但是利润增速在回落 。



今年的业绩 ， 应该说还是很好的
今年前三季度 ， 营收增速在降低 ， 但是仍然实现了27.2%的增速 ， 预计全年增速有望和去年相当 。

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