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买房全流程
郑壮旺
买房是人生大事，买一套适合自己和家人居住的房屋，往往决定一个家庭数十年的去向，一般人都会比较谨慎。现将买房的大体流程作一个系统的整理，仅供参考！
一、前期准备：
如果未婚者买房，要准备好户口本和身份证；如果已婚者，还要准备好结婚证；需要贷款者还得先去中国人民银行查询夫妻双方的个人征信，确保信誉没有问题。若征信有问题未能及时发现，签订购房合同付了定金却无法贷款，定金就将白白损失，那也只好自认倒霉。
如果要用到公积金的客户，还要到当地公积金办事处了解放贷时间和过程，有些地方的放贷时间长达一至两年，而有些地方却个把月即可。了解清楚后先和卖方说明，免得签订合同后因迟迟不放款而引来纠纷。
首付不能简单地以成交价的30%来计算。房屋总额并非指成交价，而是银行核定价，咨询销售方便可了解到最高贷款额。如果是二手房，首付一般在40%或更高，有些年限较久或证件不齐的房子甚至无法按揭。另外除了购房款外，还要预留几千元至几万元不等的办证费用和其它杂费，包括税费、评估费、电梯维修基金、管道天燃气，对讲门费、套房门和防盗网费、摩托车位费等，加起来是一笔不小的数目，购买前都要考虑到位，省得签订合同后才发觉钱不够，以致变得被动。
二、了解行情
在找客户进行交易前，你需先了解一下当前的房产交易市场，如房屋均价、房价趋势和具体交易情况等，这样便可让你更清楚至到时该如何讲价，以及更有效地提前做好应对各种状况的准备。
买房从某种意义上来说和找对象类似，都得讲缘份。一见钟情、马上结婚的毕竟是少数。通过海量观察、对比房屋情况后自己选择的房屋，往往日后较少后悔，因为那是自己的选择。
入行十个月来，我手里已有1200多套房源，且以平均每天3—5套的速度在持续增加。这些房源都是经过我精心编辑、整理后方上架的，基本没有重复，且那些贵得离谱的一般都不会放上去。买房是大事，花几小时将房源浏览一下，也对梅城地产市场有个大致的了解，相信在看完所有房源资料后，你自己都明白哪里的房屋性价比更高，因为有些比较是显而易见的。
三、找房看房
综合考虑生活习惯、上班地点、小孩读书、老人休闲、价位、周边环境及自己的经济状况等各方面情况，根据实际选择合适的楼盘，多花点耐心，有空时可以到比较感兴趣的楼盘了解大概情况，由大至小先定个范围，再逐步缩小到某个楼盘某栋楼，最后具体确定到某套房。
关于房屋的风水问题，不妨交给自己信得过的风水先生去把关，真正有水平的先生不仅能发现问题，还有置化处理的方法贷款买房能拿到房产证，让你日后住得更安心。至于房屋干不干净的问题，一般在房东和中介口里是较难了解到真实情况的，如果看中哪套房又有所担心，可以找个适当的机会向小区物业或邻居打听一下，只有从旁人口中收集到的信息才相对准确，夫妻间尚且有不说真话的，何况外人呢？再说，每个人的生肖和命理不同，即便相同的房子，不同的人居住运程也不同，个人觉得可以不必太在意，请个风水先生看看，给自己一个心理安慰即可。
四、讲价钱
若是看中房子，就可以进行讲价，此时双方应秉持“退一步海阔天空”的原则，不要在价格上太过斤斤计较，因为再精算的人都算不过时运，而时运却不是人能决定的，所谓买不足卖不足就是这个道理。
讲价时必须说清楚房屋有无被抵押，并讲清楚卖方税费由谁承担，实行个人所得税的新政策后，二套房卖方所出的税费是升值部分的20%，数额高达几万元甚至更多，所以一定要事先商定。
从销售的角度看，房屋分为下面几类：
一、新房：ａ售楼处购买：和售楼小姐讲价讲到谈不动时，可用旺哥式绝招：譬如私下和售楼小姐说，这房80万向你购买，你去申请最低价，省下的部分和你平均分配贷款买房能拿到房产证，这样售楼小姐就成你的人了。如果以上方法还是行不通，那就证明价格实在是没法再低了，因为谁也不会和钱过不去，是吧？ｂ购买抵兑工程款新房：很多承包开发商工程的老板，比如建材、施工或装修公司等，结算时大都拿不到现金，拿到的只是一定数量的房源，这些房源要销售出去才能折现，而售楼处是不负责的，只能通过中介销售，这就会比售楼处便宜几万元至十几万元甚至更多。这种抵兑工程款的房源又分为两种，一种是到售楼处任?。?选中后再用工程老板手中的名额，一般能便宜几万元；另一种是已经出了具体房号的，这种房源的优惠幅度更大，便宜十几万以上的都有，关键要看工程老板急不急钱用。ｃ购买中介手中的行货：行货是指经济实力比较雄厚的中介向开发商低价购进再转手赚钱的房子，几乎都比售楼处便宜，这类房子既有毛坯也有已装修好未入住的，一般网签时就得付清首付，办证等全部手续则由售楼处负责。
二、二手房：屋主因为改善性换房或其它原因需要出售的，这种房屋讲价一般都是买卖方和中介三方当面谈，至于能谈多少就得看各人的本事和缘份了。
五、收定金签合同
双方价格谈妥之后，卖方就可以向买方收取一定数额的定金，并签订合同，注意核对合同中的各项具体内容，以免日后留下后患。
如果是购买套房：要写清楚双方税费怎样分摊，签合同时一定要先看房屋相关证件，了解土地性质和房屋面积，土地性质为“出让”的房子过户费便宜很多；如果购买单体楼：合同里必须阐明如果过户后房屋面积发生变化应该怎样处理，单体楼老证变新证，重新测量时可能会产生较大的面积差异，事先说明就能避免此类纠纷——省得新证一出，面积多了，卖方向买方要求多付钱；而面积少了，则买方向卖方要求少付钱。
六、准备交易资料
合同签订完毕，客户需准备房产过户、房屋贷款以及房屋评估的相关资料。一般需要：户口本、身份证、老房产证、未婚证明（到村委会或当地派出所开，如户口本上有显示的就不用）或结婚证、收入证明、银行流水（半年），如果是首套房还要去有关部门开首套房证明。
七、房产评估

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对交易房屋进行评估也是卖房的必要流程之一，一般中介公司会有专门的房产评估服务，房产经纪人会找专业的评估机构帮助客户进行评估。
八、办理按揭
【买房全流程】房屋评估完毕，客户在中介或售楼小姐的陪同下带齐资料到有关部门办理房屋按揭贷款的手续，要带上房屋评估报告、老房产证、户口本、身份证、银行卡等资料。有些年限比较久的房屋，四大行可能不予按揭，但其它银行，比如邮政、农村信用社等则会受理，各家银行的政策有所不同。
“等额本息还款法”和“等额本金还款法”
等额本息指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。等额本金指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
两者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。即按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基?。艹械Ｇ捌诮洗蠡箍钛沽? ，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。
两种还款方法比较，最终到期算，等额本息比等额本金要多付一定数量的利息。
九、缴税过户收首期款
贷款手续办理完毕之后，需要卖方与买方一起前往房管局办理过户手续，并缴纳相应的税费，同时卖方向买方收取首期款。
无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户时都必须缴纳一定比例的契税。在房屋产权发生变化时，由接受房屋产权的一方向国家缴纳一定比例的契税。目前的契税税率仍为房产交易价格的3%，但存在减免情况，无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行：
1、如果是购买首套房：当交易房屋面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上减半，即契税税率为1.5% 。
2、如果你买的是第二套房：当交易房屋的面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%；
3、如果你买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，不享受减免。
4、如果卖家是二套房，卖家需缴纳增值部分20%的个人所得税。
十、出新证收尾款
待新的房产证出来后，客户拿到房产证，卖方就可向买方收取尾款，如果是按揭的，则等银行放款给卖方。这时中介向卖方和买方收取相应的中介费。
十一、交房
卖房的最后一步就是交房，卖方按照约定时间将符合交房标准的房子交付给客户，若不能及时交房，则需要和客户沟通协商，通过返租的形式补偿或尽快交房。
诚信、守约
房屋买卖过程本身就是一个比较繁琐的过程，一旦有一方故意耍花招、钻字眼，那么交易过程将变得更加复杂。其实签订合同时双方都很难做到滴水不漏，因为有时谁都无法预测会出现什么变数，所以还是希望大家都本着诚信、守约的态度来为人处事。能够成为买家和卖家，这实际上已经是一种非常难得的缘份，值得双方好好珍惜。
因为房屋政策是动态的，政府和银行经常作调整，且涉及的部门也相当多，有国土、房管、评估公司、银行、税务等各部门，所以上面总结的买房流程也并非一成不变，哪怕是同一时间，不同区域也可能政策不同。
本人入行不久，道行尚浅，仍在努力学习中，如果用《新白娘子传奇》中的人物来比喻，我顶多是小青，不论美貌还是功力，都远不及白娘子，更别提法海了，文中难免有不足和遗漏，甚至谬误之处。然而内心的出发点绝对是好的，希望能对买房者提供多少参考作用。
但有必要说明的是，我压根就不想当法海，当修炼到白娘子那样的功力时，我便停止努力，过游手好闲的日子，到自己卖出去的房子里泡茶，吹牛，房东就是我的许仙……
那么问题来了，会有多少人将成为我的许仙呢？
本文到此结束，希望对大家有所帮助！

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